Episode 35: 믿을 것은 부동산 밖에 없다고?
정말 재미있는 것은 주식투자에는 부정적인 분들이 부동산의 투자에는 매우 긍정적인 사고를 보이고 있다는 것입니다.
그래서 끊임없이 가격이 상승해 왔던 부동산 열풍에 힘입어 많은 분들이 성공적인 투자(?) 또는 투기(?)를 해 왔습니다. 부동산이 이렇게 성공적인 투자대상이었던 이유가 뭘까요? 그리고 앞으로도 부동산은 지속적인 성장을 할까요?
부동산 불패의 신화
앞으로 개발될 것이라고 예측되는 땅이 있습니다.
이 땅이 “3년 안에 개발되어 100%의 수익을 남기게 될 것이다.”라고 꼬시는 사람에게 귀가 얇은 저는 대뜸 1억 원을 투자했습니다.
그런데 땅값이 오르지를 않네요?
자세히 알아보니 3년이 아니라 10년은 기다려야 한답니다. 팔려고 해도 팔리지도 않고 가격은 답보상태를 지나 떨어지기도 합니다. 이제 어떻게 할까요?
방법은 오직 하나. 돈을 떼였다 체념하고 10년을 기다리는 것이지요. 가격이 오르면, 아니 원금에만 도달해도 팔겠다고 결심합니다. 그리고 원래의 목적대로 개발이 시작되고 땅값이 오른 뒤에야 팔 수 있게 되었습니다. 어쨌든 이익을 많이 냈으니 역시 “부동산은 불패”입니다.
실제로 부동산으로 손해 본 분들이 많지 않은 것은 그 동안 부동산의 가격이 꾸준히 오른 것도 있지만 부동산 투자의 경우 가격이 떨어지면 거래가 거의 이루어 지지 않기 때문에 손해를 볼 방법이 없다는 것 아닐까요?
통상 부동산 투자는 여유자금으로 하게 마련이고, 땅값이 오를 것이라고 예측된다면 당장 쓸 일도 없는 돈을 손해를 보며 중간에 팔아 치우는 것은 복구할 수 없는 손해를 만드는 일이므로 투자한 분들이 울며 겨자 먹기로 기다리기 때문입니다.
여유자금이니 가격이 오를 때까지 기다리는 것이 가능한 일이지요.
그런데 왜 금융거래는 이렇게 하지 않을까요? 주식은 가격이 떨어져도 팔 수 있기 때문이겠지요?
부동산 필패의 시대
최근 몇 년 전부터 인구의 감소에 대한 경종이 울리고 있습니다. 특히 우리나라의 산업화를 이끌어 왔던 베이비 부머 세대들의 은퇴와 고령화, 출산율 감소 등이 요인이라고 합니다.
옛날 우리 할아버지 세대는 많은 자녀와 한 집에서 생활하고 이 들이 가정의 경제를 떠받치는 역할을 하여 가족 수에 비해 필요한 집의 숫자가 그리 많지 않았습니다. 그런데 경제가 발전하며 핵가족화가 진행되고 이에 따라 자녀들이 경제적으로 독립을 하고 필요한 주택의 소요가 매우 많아 졌지요. 이것이 바로 베이비 부머 세대의 폭발적인 주택수요와 맞물린 현상일 것입니다.
그런데 이들이 은퇴하면서 몇 가지 특이한 현상이 나타납니다.
결혼을 하거나 경제적으로 독립하는 자녀들이 독립생활을 하며 경제적 능력이 없어진 부모들은 둘이 살기에 너무 넓은 집을 줄여 은퇴자금을 마련하고자 합니다.
그런데 넓은 집을 사려고 하는 다음 세대들이 그리 많지 않은 것이지요. 그러다 보니 대형아파트의 가격이 떨어지고 있고, 소형아파트나 오피스텔 같은 작은 주거지가 각광받고 있습니다.
한 평생 수많은 경쟁자들과 경쟁하며 열심히 일하고 가족을 부양하며 큰 집을 사는 것이 성공의 대명사처럼 여겨졌던 시기에 부동산을 통해 자산을 불려왔던 베이비 부머들이 이제 손해를 보며 집을 팔아야 하는 상황이 되었습니다. 이런 현상은 앞으로도 수 십 년 간 지속될 것으로 보입니다.
이제 부동산도 잘 가려서 투자해야 하는 시대가 된 것입니다.
——————-
Episode 35: Is Real Estate the Only Reliable Investment?
Interestingly, many people who hold negative views toward stock investment tend to have very positive attitudes toward real estate investment.
As a result, fueled by the continuous rise in property prices, many have experienced so-called successful investments—or speculation—in real estate. What made real estate such a successful investment asset? And will it continue to grow in the future?
The Myth of “Real Estate Never Fails”
There is a piece of land expected to be developed in the future.
Someone claims, “This land will be developed within three years and generate a 100% return.” Being easily persuaded, I immediately invested 100 million won.
However, the land price does not increase.
Upon closer investigation, I find that instead of three years, it will take at least ten years. Even if I try to sell, there are no buyers, and the price stagnates or even declines. What should I do now?
There is only one option: accept the loss and wait ten years. I decide to sell once the price rises—or even when it simply reaches the original investment amount. Eventually, development begins as initially planned, land prices increase, and I am finally able to sell. In the end, I make a substantial profit, reinforcing the belief that “real estate never fails.”
In reality, one reason many people have not suffered losses in real estate is not only because prices have steadily increased, but also because when property prices fall, transactions nearly stop. As a result, there are fewer opportunities to realize losses.
Typically, real estate investments are made with surplus funds. If investors believe prices will rise, they are unlikely to sell at a loss when they do not urgently need the money. Selling prematurely would create an irreversible loss, so investors endure and wait, even reluctantly.
Because it is surplus capital, they can afford to wait until prices rise.
But why do financial investments not follow the same pattern? It is likely because stocks can be sold even when prices decline.
The Era of “Real Estate Can Fail”
In recent years, warnings about population decline have been increasing. Key factors include the retirement and aging of the baby boomer generation that led industrialization, as well as declining birth rates.
In earlier generations, large families lived together under one roof, and multiple family members contributed economically. As a result, the number of houses needed relative to family size was not very high. However, as the economy developed, nuclear families became the norm. Children became financially independent, significantly increasing housing demand. This phenomenon coincided with the explosive housing demand from the baby boomer generation.
Now, as this generation retires, several notable changes are occurring.
Children who marry or become independent live separately, while parents who have lost their economic capacity seek to downsize their homes to secure retirement funds.
However, there are not enough buyers from the next generation willing to purchase large homes. Consequently, prices of large apartments are declining, while smaller housing options such as compact apartments and studio units are gaining popularity.
For a generation that spent a lifetime competing, working hard, supporting their families, and viewing the purchase of a large home as a symbol of success, real estate had been a key means of wealth accumulation. Now, however, baby boomers are facing situations where they must sell their homes at a loss. This trend is expected to continue for decades.
Real estate investment has now entered an era where careful selection is essential.