결혼하면 집부터 사야 한다고?
엄마가 그랬습니다. 결혼하면 집부터 사di 한다고 말입니다. 우리 엄마의 말씀은 틀린 적이 없습니다. 실제로 엄마는 부동산 투자의 귀재입니다. 초등학교 다닐 때 600만원에 산 집이 10년 만에 20배가 넘게 올랐습니다. 그런 엄마가 집을 사라고 하시니 집부터 사는 것이 맞겠습니다.
결혼하고 3년 만에 맞벌이를 하는 아내와 함께 있는 돈 없는 돈 다 털고 대출까지 받아서 3억짜리 집을 샀습니다. 30년 만기 모기지론으로 2억 원을 대출받았지요. 다행히 대출이자율이 5%라 한 달에 100만원만 이자를 내면 됩니다. 그런데 그렇게 살다 보니 생활이 빠듯합니다. 허리 띠를 졸라매고 더 열심히 살기로 했습니다.
원금을 갚아나가는 시기가 되었습니다. 이제 한 달에 130만원씩 20년을 갚아야 합니다. 더욱 더 허리띠를 졸라매기로 했습니다. 이렇게 10년이 지났는 데 문제가 생겼습니다. 집값이 오르질 않네요. 분명히 엄마가 10년만 고생하면 편히 산다고 말씀하셨는데, 오히려 집값은 5,000만원이 떨어졌고, 빚은 1억 원이 남아있습니다. 분명히 1억 원을 열심히 갚았는데, 5,000만원은 하늘로 날아가 버렸습니다.
엄마가 거짓말을 했나 봅니다. 생활은 생활대로 안되고, 돈은 돈대로 날리고, 이런 게 바로 하우스 푸어인 모양입니다. 도저히 더는 못 살겠습니다.
그래서 우리는 살던 집을 2억 원에 전세로 주고 변두리의 조금 작은 집을 1억 원에 전세로 얻어서 이사했습니다. 전세금으로 받은 돈 중 남은 1억 원은 남아있던 빚을 갚아버렸지요. 매월 이자도 적게 들어 가고 생활이 한결 나아졌습니다. 이제 한 달에 100만원씩은 저축도 할 수 있게 되었습니다. 그런데 우리 집은 앞으로 어떻게 될까요? 집값이 조금 회복될 까요?
위의 예가 무슨 말일까요?
저는 위의 이야기에서 요즘 같은 시기에 집을 사는 것이 옳은 지, 아니면 전세를 사는 것이 옳은 지, 아니면 그냥 월세로 사는 것이 옳은 지에 대해 생각해 보고자 합니다.
3억 원짜리 집의 전세금이 2억 원이라고 가정하고요, 이것을 보증금 없이 월세로 산다면 매월 전세금의 1%인 200만원을 내야 합니다. 물론 월세는 요즘처럼 금리가 낮은 시기에는 더 낮게도 형성되겠지요.
무슨 이야기냐 하면요, 3억 원을 가진 두 분이 있습니다. 한 분은 이 돈으로 3억 원의 집을 샀고 한 분은 한 달에 200만원의 월세를 내기로 하고 그 집에 입주했습니다. 집을 산 사람은 매년 2,400만원의 수익이 발생하니 연 8%의 수익을 얻겠지만, 재산세 등과 관리하는 비용 등이 조금 빠지겠습니다.
월세로 입주한 사람은 매월 200만원의 부담이 있지만 3억 원을 고스란히 현금으로 가지고 있겠지요? 만일 이 돈을 월 8% 이상의 수익이 나오는 곳에 투자할 수 있다면 집을 산 것 보다는 효과적이겠지요?
어떤 경우에라도 그 집에 살고 있는 것이지만, 집을 산 사람은 집값이 오르기 전에는 수익이 발생할 일이 없고. 월세로 사는 사람은 3억 원의 여유자금을 운용하여 8% 이상의 수익이 발생하면 이익이라는 것이지요?
이제 우리는 중대한 기로에 서 있습니다.
주택 가격이 의미가 있을 만큼 충분히 상승할 것이라고 예측된다면 집을 사는 것이 옳을 것이고, 현금을 운용하여 연 8% 이상의 수익을 얻을 수 있다고 예측된다면 월세를 사는 것이 옳은 일이라는 것이지요. 어떻게 해야 할까요?
참고로 미국과 일본은 베이비 부머의 은퇴 시기와 맞물려 주택 가격이 평균 30% 이상 폭락하였습니다. 이제 엄마의 말대로 결혼하면 집부터 살 지, 아니면 그 돈을 투자하고 월세를 살 지를 신중하게 판단해야 한다는 것입니다. 결정해야 할 일이 많아진다는 것은 분명 골치 아픈 일입니다.
—————
Should You Buy a House First When You Get Married?
My mother used to say that you should buy a house first when you get married.
She has never been wrong. In fact, she is a master of real estate investment. A house she bought for 6 million won when I was in elementary school increased more than twentyfold in just ten years. Since she insists on buying a house first, it must be the right decision.
Three years after getting married, my dual-income spouse and I pooled all our savings and even took out a loan to purchase a house worth 300 million won. We borrowed 200 million won through a 30-year mortgage. Fortunately, the interest rate was 5%, so we only had to pay about 1 million won in monthly interest. Still, life felt financially tight. We tightened our belts and resolved to work even harder.
Then came the time to repay the principal. Now we had to pay 1.3 million won per month for 20 years. We tightened our belts even further. After ten years, a problem arose. Housing prices were not increasing. My mother had said that after ten years of hardship, life would become comfortable. Instead, the house price dropped by 50 million won, and we still had 100 million won in debt. We had diligently repaid 100 million won, yet 50 million won had effectively disappeared.
Perhaps my mother was wrong.
Life was difficult, money was disappearing, and we had become what is known as “house poor.”
We could no longer continue like this.
So we rented out our house on a jeonse basis for 200 million won and moved to a smaller home in the outskirts with a 100 million won jeonse deposit. With the remaining 100 million won, we paid off our outstanding debt. Our monthly interest burden decreased, and our financial situation improved significantly. Now we could even save 1 million won per month. But what will happen to our house in the future? Will housing prices recover?
What does this example imply?
It raises the question of whether, in times like these, it is better to buy a house, rent under a jeonse system, or simply pay monthly rent.
Assume that a house worth 300 million won requires a jeonse deposit of 200 million won. If rented without a deposit, the monthly rent would be 1% of the jeonse value, or 2 million won per month. Of course, in a low-interest-rate environment like today, rent may be somewhat lower.
In other words, consider two individuals who each have 300 million won. One uses the money to buy a house, while the other rents the same house for 2 million won per month. The homeowner effectively generates 24 million won per year, equivalent to an 8% return, although property taxes and maintenance costs must be deducted.
The renter, on the other hand, bears a monthly cost of 2 million won but retains the full 300 million won in cash. If this capital can be invested to yield more than 8% annually, renting would be more advantageous than buying.
In both cases, they live in the same house. However, the homeowner cannot realize any profit unless the housing price increases. The renter, by contrast, can generate returns if their 300 million won produces a yield exceeding 8%.
We now stand at a critical crossroads.
If housing prices are expected to rise significantly, buying a house would be the right decision. If it is expected that capital can generate returns exceeding 8% annually, then renting would be the better choice. What should one do?
For reference, in the United States and Japan, housing prices dropped by more than 30% on average during the retirement period of the baby boomer generation. Therefore, rather than blindly following the traditional advice to buy a house upon marriage, one must carefully decide whether to purchase property or invest the money while renting.
Having more decisions to make is certainly a challenging situation.